Omówienie Umowy Deweloperskiej

Dokumenty urzędowe bardzo często są dla nas zagadką. Używany w nich język mocno odbiega od potocznego, powodując niejednokrotnie problemy ze zrozumieniem sensu niektórych zdań. Aby ułatwić Wam czytanie najważniejszego dokumentu, jakiego podpisać możecie z naszą firmą, postanowiliśmy przygotować przewodnik po Umowie Deweloperskiej wraz z omówieniem kolejnych punktów. 

UMOWA DEWELOPERSKA

zawarta w trybie przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw
nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

(tj. Dz. U. z 2019 roku, poz. 1805 ze zm.), zwanej dalej Ustawą

art. 22 ust. 1 pkt 2 Ustawy

§ 1.

  1. Strony zgodnie ustalają cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz

z udziałem w nieruchomości wspólnej, zwanego dalej zamiennie Lokalem Mieszkalnym, albo Lokalem - bliżej opisanego w § 4 tego aktu na kwotę (...) Cena zawiera podatek

od towarów i usług VAT wyliczony zgodnie z aktualnie obowiązującą stawką, która na dzień zawarcia niniejszej umowy wynosi 8% (osiem procent).

   2. Cena nabycia ustalona została dla lokalu, o powierzchni użytkowej określonej na

podstawie projektu budowlanego, przy zastosowaniu stawki w wysokości (...)

łącznie z podatkiem od towarów i usług VAT za 1 m2 (jeden metr kwadratowy).

   3. Cena nabycia nie podlega waloryzacji.

   4. Zmiana ceny nabycia określonej w ust. 1 może nastąpić wyłącznie w przypadku

zmiany powierzchni użytkowej Lokalu Mieszkalnego wynikającej z pomiaru powykonawczego.

   5. Strony ustalają, że w przypadku, gdy w wyniku dokonanego pomiaru powykonawczego powierzchnia użytkowa Lokalu Mieszkalnego będzie mniejsza niż wskazana w § 4 tego aktu cena nabycia ulega odpowiedniemu obniżeniu, natomiast w przypadku, gdy powierzchnia ta okaże się większa Deweloperowi nie przysługują wobec Nabywcy żadne roszczenia.

Powyższy fragment umowy deweloperskiej informuje o warunkach wyceny przedmiotu umowy, czyli mieszkania. Ustala także istotne warunki, które zastosowane mogą być w przypadku późniejszego przeliczenia powierzchni mieszkaniowej innego niż to zawarte w projekcie. 

art. 22 ust. 1 pkt 3 Ustawy

§ 2.

  1. Deweloper oświadcza, że:

  • jest wpisanym właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości Września przy ulicy

Kwarcowej, gmina Września, powiat wrzesiński, woj. wielkopolskie, stanowiącej działkę numer geodezyjny 886/44, o obszarze 4026 m2 (cztery tysiące dwadzieścia sześć metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy we Wrześni IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem PO1F/00051831/0, zwanej dalej Nieruchomością,

  • wpis prawa własności Nieruchomości na jego rzecz nastąpił w księdze wieczystej na

podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 listopada 2019 roku Repertorium A Nr 20204/2019 tej Kancelarii,

  • Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa, ani jednostki samorządu terytorialnego,

  • dział I S-P księgi wieczystej PO1F/00051831/0 nie wykazuje żadnych wpisów,

  • w dziale III księgi wieczystej PO1F/00051831/0 wpisane są:

a/ inny wpis - przystąpiono do prac związanych z wymiana gruntów; nieruchomość współobciążona PO1F/00002328/3,

b/ wzmianka o wniosku DZ.KW/PO1F/1655/20/1 z dnia 21 lutego 2020 roku - inny wpis w dziale III; dotyczy złożonego, należycie opłaconego i udokumentowanego wniosku o wykreślenie wpisu - bliżej opisanego w pkt a/ powyżej, do chwili obecnej włącznie wniosek ten przez Sąd prowadzący księgę wieczystą dla Nieruchomości nie został wykonany,

c/ wzmianki o wnioskach i roszczenia wynikające z zawartych przez Dewelopera umów deweloperskich, przedwstępnych i innych podobnych - nie dotyczą one Lokalu Mieszkalnego będącego przedmiotem niniejszej umowy,

  • dział III księgi wieczystej PO1F/00051831/0 innych wpisów nie wykazuje,

  • dział IV księgi wieczystej PO1F/00051831/0 nie wykazuje żadnych wpisów,

  • Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,

   2Deweloper ponadto oświadcza, że:

  • nie ma żadnych zobowiązań podatkowych wobec Skarbu Państwa ustalonych decyzją

właściwego organu administracyjnego ani zaległości, do których stosuje się przepisy ustawy Ordynacja podatkowa, a w szczególności nie doręczono jemu decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego, ani nie wydano decyzji określającej wysokość zaległości podatkowej,

  • nie ma wymagalnych zobowiązań podatkowych wobec jednostek samorządu terytorialnego,—

  • na Nieruchomości nie powstała żadna hipoteka przymusowa oraz nie ciążą prawa osób

trzecich - inne niż wyżej opisane,

  • Nieruchomość nie jest przeznaczona na cele publiczne i nie figuruje w rejestrze zabytków, nie

wchodzi w skład masy upadłości, nie jest przedmiotem toczących się postępowań: egzekucyjnego, restrukturyzacyjnego, naprawczego, upadłościowego, sądowego, administracyjnego, arbitrażowego lub układowego, jak również nie zachodzą przesłanki do wszczęcia takich postępowań w przyszłości,

  • zawarcie niniejszej umowy nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli Dewelopera,

  • Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

zatwierdzonym Uchwałą Nr XXIV/320/2017 Rady Miejskiej we Wrześni z dnia 21 kwietnia 2017 roku w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów pod budownictwo mieszkaniowe w rejonie ulicy Paderewskiego we Wrześni (etap 1) i w tym planie przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (7MW),

  • wyżej opisany stan prawny księgi wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym,

  • znane są jemu skutki prawne wynikające ze złożenia nieprawdziwych oświadczeń.

Art. 22 ust.1 pkt 3 Ustawy dotyczy danych działki, na której wzniesiony został Budynek K oraz zawiera informacje dotyczące braku ewentualnych roszczeń wobec przyszłych nabywców mieszkań. W tym fragmencie Deweloper oświadcza, że nieruchomość nie jest objęta żadnym z postępowań prawnych oraz nie powstała na niej żadna hipoteka przymusowa, która mogłaby być źródłem problemów dla nabywcy.

art. 22 ust. 1 pkt 4 Ustawy

§ 3.

  1. Deweloper oświadcza, że:

a/ na Nieruchomości realizowane jest zadanie inwestycyjne polegające na budowie budynku mieszkalnego - wielorodzinnego 4 (cztero) - kondygnacyjnego, wszystkie kondygnacje

nadziemne, zwanego dalej Budynkiem K. W Budynku K oprócz lokali mieszkalnych zaprojektowano również pomieszczenia przynależne w postaci skrytek lokatorskich oraz lokale niemieszkalne w postaci hali garażowej i garaży,

b/ Budynek K, w którym znajdować się będzie Lokal posadowiony będzie na Nieruchomości, a udział w nieruchomości wspólnej, który związany jest z Lokalem dotyczyć będzie prawa własności tej Nieruchomości.

  2. Deweloper ponadto oświadcza, że:

a/ Budynek K wejdzie w skład przedsięwzięcia deweloperskiego obejmującego zespół zabudowy mieszkaniowej - wielorodzinnej stanowiącej Osiedle przy ulicy Ametystowej oraz przy ulicy Kwarcowej we Wrześni, zwane dalej także Osiedlem. Osiedle obejmować będzie łącznie 15 (piętnaście) budynków mieszkalnych - wielorodzinnych z tym, że na Nieruchomości posadowiony zostanie 1 (jeden) budynek mieszkalny - wielorodzinny, który zostanie objęty jedną Wspólnotą Mieszkaniową.

Powyższy fragment zawiera ogólne informacje dotyczące Budynku K oraz powstającego osiedla z zastrzeżeniem, że w bliskiej okolicy będą w najbliższej przyszłości prowadzone prace budowlane.

art. 22 ust. 1 pkt 5 i 6 Ustawy

§ 4.

  1. Strony zgodnie oświadczają, że przedmiotem umowy jest:

a/ Lokal Mieszkalny oznaczony numerem budowlanym usytuowany na

parterze/piętrze ( kondygnacji) Budynku K, położonego w miejscowości Września przy

ulicy Kwarcowej, o łącznej powierzchni użytkowej (...) wraz z balkonem - znajdujący

się na opisanej w § 2 tego aktu Nieruchomości. Do Lokalu przynależeć będzie pomieszczenie w postaci Skrytki Lokatorskiej oznaczonej numerem budowlanym (...), o powierzchni

użytkowej (...), usytuowanej na parterze/piętrze (kondygnacji) tego budynku,

b/ Lokal Mieszkalny składać się będzie z następujących pomieszczeń: (...) ,

c/ Skrytka Lokatorska obejmować będzie jedno pomieszczenie,

d/ zakres i standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązał się Deweloper został określony w załączniku do Prospektu Informacyjnego, który to Prospekt Informacyjny,jako Załącznik Nr 1 stanowi integralną część niniejszego aktu notarialnego.

  1. Deweloper zastrzega, a Nabywca wyraża zgodę na to, że z Lokalem Mieszkalnym związany będzie udział w Nieruchomości, zwanej dalej także Nieruchomością Wspólną ustalony zgodnie z dyspozycją art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj.

Dz. U. z 2019 roku, poz. 737 ze zm.), to jest we współwłasności gruntu i częściach wspólnych budynku nie służących do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Art. 22 ust. 1 pkt 5 i 6 Ustawy to dokładny opis mieszkania, którego dotyczy powyższa umowa. Tutaj wymieniono numer budowlany lokalu oraz jego dane techniczne, takie jak powierzchnia oraz usytuowanie na kondygnacji. Pojawia się tutaj także wzmianka o Skrytce lokatorskiej, która jest przynależna do mieszkania.

art. 22 ust. 1 pkt 7 Ustawy

§ 5.

Przeniesienie własności Lokalu Mieszkalnego na rzecz Nabywcy nastąpi po uzyskaniu przez Dewelopera ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku K, nie później jednak niż do dnia 30 października 2021 roku pod warunkiem uregulowania przez Nabywcę wszelkich zobowiązań finansowych zaistnialych na podstawie niniejszej umowy, w tym ceny nabycia.

Powyższy fragment określa zadeklarowaną ostateczną datę przekazania budynku.

art. 22 ust. 1 pkt 8 Ustawy

§ 6.

  1. Strony umowy uzgadniają, że należność za Lokal Mieszkalny płatna będzie przez Nabywcę bez dodatkowego wezwania na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, zwany dalej Rachunkiem prowadzony przez Spółdzielczy Bank Ludowy im. Ks. P. Wawrzyniaka w Śremie Filia w Środzie Wlkp., zwany dalej Bankiem dla Dewelopera za pośrednictwem otwartego przez Bank konta technicznego (NRB), zwanego dalej NRB Nabywcy o numerze: (...)

Należność za Lokal Mieszkalny płatna będzie według Harmonogramu Płatności, z którym to Harmonogramem Płatności zawierającym kwoty poszczególnych transz oraz terminy ich płatności Nabywca zapoznał się przed podpisaniem niniejszego aktu notarialnego. Harmonogram Płatności, jako Załącznik Nr 2 stanowi integralną częścią niniejszego aktu notarialnego.

   2. Nabywca może przed terminem dokonać zapłaty całości lub części pozostałych do

zapłaty rat.

   3. Za termin spełnienia świadczeń finansowych przez Nabywcę przyjmuje się datę

uznania NRB Nabywcy otwartego przez Bank dla Rachunku Dewelopera.

   4. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie Deweloper wystawi Nabywcy jednorazowo, bądź wielokrotnie oraz w terminie, bądź terminach określonych w tych przepisach odpowiednie dowody finansowe (faktura VAT) na dokonane przez Nabywcę na podstawie niniejszej umowy wpłaty. Nabywca upoważnia Dewelopera do wystawiania

stosownych faktur VAT bez jego podpisu. Deweloper może wystawić Nabywcy także korekty już wystawionych dowodów finansowych. Wystawienie korekt faktur VAT wymaga podpisu Nabywcy.

Art. 22 ust. 1 pkt 8 Ustawy określa warunki płatności dokonywanych przez nabywcę wraz ze wskazaniem numeru indywidualnego rachunku Nabywcy, na którego ten ma dokonywać wpłat kolejnych transz w terminach uzgodnionych w Harmonogramie Płatności (więcej możesz przeczytać tutaj i tutaj). 

Ostatni punkt, który dotyczy faktur, mówi o tym, że firma (BSB) wystawia faktury zaliczkowe za wpłaty wykonane z rachunku powierniczego klienta na rachunek bieżący dewelopera. Faktura nie zostaje wystawiona w dniu przelewu środków od klienta na indywidualny rachunek powierniczy a po odbiorze etapu budowy budynku, np. 

klient kupuje mieszkanie o wartości 200 tys. zł, zgodnie z ustalonym terminem wpłaty transzy wpłaca 100 tys. (50% wartości mieszkania) do dnia 30.06.2020 r. Deweloper ma zaakceptowany odbiór budowy z banku prowadzącego rachunek powierniczy w wysokości 40%. Deweloper zgłasza gotowość do przelewu środków z rachunku powierniczego klienta na rachunek bieżący w wysokości procentowej równej  procentowi odbioru budowy, czyli uruchamia (40%) 80 tys. zł., a 20 tys. zł pozostaje na rachunku. Faktura zaliczkowa zostanie więc wystawiona na kwotę 80 tys. zł. 

art. 22 ust. 1 pkt 9 Ustawy

§ 7.

Deweloper oświadcza, że zgodnie z art. 4 Ustawy zapewnia Nabywcy środek ochrony w postaci Rachunku prowadzonego dla Dewelopera przez Bank na podstawie zawartej dnia 6 marca 2020 roku pomiędzy Bankiem a Deweloperem Umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powiernicznego oraz podaje Nabywcy następujące informacje dotyczącego Rachunku, a mianowicie:

a/ numer otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego:

00 0000 0000 0000 0000 0000 0000

b/ zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na Rachunku:

  1. W celu obsługi wpłat i wypłat dokonywanych przez poszczególnych nabywców na

Rachunek, bank otwiera konta techniczne, na podstawie złożonego przez Dewelopera wykazu nabywców, z którymi będzie podpisywał umowy deweloperskie.

    2. Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy Deweloperem a nabywcą w formie aktu

notarialnego i określa m.in. prawa i obowiązki stron, terminy ich wypełnienia, w tym sposoby ich udokumentowania, a także zakres i sposoby wykonywania transakcji oraz terminy przeprowadzania rozliczeń.

    3.Zawarcie umowy deweloperskiej, w formie aktu notarialnego, skutkuje wyłączeniem

środków znajdujących się na rachunku:

  • z postępowania egzekucyjnego skierowanego przeciwko deweloperowi,

  • z masy upadłościowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera, środki

zgromadzone na rachunku stanowią osobną masę upadłości służącą zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych zadaniem,

  • z masy spadkowej w przypadku śmierci Dewelopera będącego osobą fizyczną,

     4. Wzór umowy deweloperskiej stanowi integralną część Umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powiernicznego i nie może ulec zmianie bez zgody Banku pod

rygorem jej wypowiedzenia,

     5. Przyporządkowane przez Bank numery kont technicznych dla poszczególnych nabywców

Deweloper wpisuje do umów deweloperskich,

     6. Wpłaty środków pieniężnych przez poszczególnych nabywców na rachunek za

pośrednictwem kont technicznych, o których mowa w pkt 5 powyżej, odbywać się będą na warunkach i w terminach określonych w danej umowie deweloperskiej, przy czym pierwsza wpłata na rachunek powinna nastąpić w terminie do 12 (dwunastu) miesięcy od dnia otwarcia rachunku.

      7. Jeżeli Deweloper wywiąże się ze swych obowiązków i terminów określonych w umowie

deweloperskiej oraz w Umowie o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powiernicznego, wówczas Bank dokona wypłaty należnych Deweloperowi środków z poszczególnych kont technicznych na Rachunek, po każdorazowym potwierdzeniu zakończenia realizacji danego etapu zadania inwestycyjnego, zgodnie z harmonogramem zadania inwestycyjnego,

      8. W celu realizacji przez Bank wypłaty środków z Rachunku Deweloper składa w placówce

Banku prowadzącej rachunek dyspozycję wypłaty będącą jednocześnie oświadczeniem o spełnieniu warunków umowy deweloperskiej oraz o niezaleganiu z rozliczeniami z głównym wykonawcą oraz podwykonawcami, na formularzu obowiązującym w Banku,

      9. Przed wypłatą środków Bank dokonuje kontroli realizacji poszczególnych etapów zadania

ujętych w harmonogramie zadania inwestycyjnego, kontrola obejmuje sprawdzenie dokumentacji związanej z realizacją zadania oraz ocenę stanu faktycznego i dokonywana jest przez podmiot zewnętrzny, z którym Bank podpisał umowę o współpracy,

     10. Podpisy oraz pieczątka Dewelopera złożone na dyspozycji / oświadczeniu winny być

zgodne z podpisami oraz odciskiem pieczątki na karcie wzorów podpisów; zmiana danych zawartych we wniosku wymaga formy pisemnej poprzez złożenie przez Dewelopera nowego wniosku wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wprowadzanych zmian,

     11. Deweloper wyraża zgodę na przeprowadzanie kontroli przez podmiot zewnętrzny,

     12. Bank zobowiązuje się do wypłaty środków niezwłocznie po dokonaniu kontroli wyłącznie

w przypadku pozytywnego jej wyniku, jednak nie później niż w terminie 5 (pięciu) dni roboczych od dnia otrzymania raportu pokontrolnego wraz z fakturą,

     13. Koszt kontroli i koszt prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego

ponosi Deweloper,

     14. Wypłata środków dokonana będzie bezgotówkowo na wskazany przez Dewelopera

rachunek bankowy numer: 00 0000 0000 0000 0000 0000 0000,

     15. Bank odmawia realizacji dyspozycji wypłaty w przypadku:

  • wystąpienia niezgodności podpisów oraz pieczątki Dewelopera na dyspozycjach

wypłaty / oświadczeniach składanych przez Dewelopera z wzorami złożonymi na karcie wzorów podpisów,

  • przekazania do Banku nieprawdziwych informacji w dotychczasowych

dyspozycjach / oświadczeniach,

  • negatywnego wyniku kontroli realizacji etapu zadania, skutkującego brakiem

przesłanek do wypłaty środków z rachunku,

  • braku zgodności udziału procentowego danego zrealizowanego etapu zadania w

kosztach ogólnych zadania z udziałem procentowym danego zrealizowanego etapu zadania wskazanym w harmonogramie zadania,

  • braku dostępnych środków na realizację transakcji,

  • utraty przez dewelopera pozwolenia na budowę,

  • złożenia przez dewelopera wniosku o ogłoszenie upadłości lub wszczęcia

postępowania naprawczego,

  • złożenia przez generalnego wykonawcę (lub któregoś z wykonawców w

przypadku, gdy nie ma generalnego wykonawcy) wniosku o przerwanie robót budowlanych,

     16. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, zgodnie z art. 29 Ustawy, przez jedną

ze stron umowy deweloperskiej, Bank wypłaca Nabywcy przypadające mu środki, z tytułu dokonywanych wpłat, pomniejszone o udział przypisany danemu nabywcy w wypłatach dokonanych na rzecz Dewelopera, zgodnie z prowadzoną w banku ewidencją wpłat i wypłat na koncie technicznym, bez żadnych potrąceń kar umownych i innych należności zastrzeżonych w umowie deweloperskiej niezwłocznie po przedłożeniu przez Nabywcę dokumentów, o których mowa w punktach 17 albo 18 poniżej,

     17. Gdy Nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 Ustawy, ma on

obowiązek przedstawić:

  • dokument tożsamości,

  • oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej we właściwej formie wraz z

podaniem podstawy odstąpienia, zgodę nabywcy na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi lub oświadczenie nabywcy, że nie złożono wniosku o wpis tego roszczenia do księgi wieczystej,

  • oryginał lub poświadczony notarialnie dowód doręczenia deweloperowi

oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej,

  • umowę deweloperską jeżeli Bank nie znajduje się w jej posiadaniu,

  • pisemne oświadczenie nabywcy, w którym wskazany został numer rachunku

bankowego nabywcy (cesjonariusza), na który mają być przekazane środki wpłacone przez tego nabywcę na rachunek za pośrednictwem konta technicznego.

      18. Gdy Deweloper odstąpi od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 Ustawy, wraz z

dyspozycją wypłaty Nabywca ma obowiązek przedstawić:

  • dokument tożsamości,

  • oświadczenie Dewelopera o odstąpieniu od umowy deweloperskiej we właściwej

formie wraz z podaniem podstawy odstąpienia,

  • umowę deweloperską, jeżeli bank nie znajduje się w jej posiadaniu,

  • oświadczenie nabywcy, w którym wskazany został numer rachunku bankowego

nabywcy (cesjonariusza), na który mają być przekazane środki wpłacone przez tego nabywcę na rachunek za pośrednictwem konta technicznego.

     19. W przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, w sposób inny niż określony w art. 29

Ustawy, strony umowy deweloperskiej powinny przedstawić zgodne oświadczenia woli (porozumienie) o sposobie podziału środków zgromadzonych na rachunku przez nabywcę i zaewidencjonowanych na koncie technicznym,

     20. Bank wypłaca środki zgromadzone na rachunku w nominalnej wysokości niezwłocznie, to

jest w ciągu 5 (pięciu) dni roboczych po otrzymaniu oświadczeń woli, o których mowa w punktach 17 albo 18 albo 19 powyżej,

      21. Środki zgromadzone na Rachunku są nieoprocentowane

Powyższe podpunkty mają być gwarantem zabezpieczenia środków klienta w przypadku ewentualnych problemów dotyczących dewelopera, przez co rozumie się problemy finansowe, upadłość, spadek w przypadku śmierci dewelopera będącego osobą fizyczną, ale także zapewnienie, że deweloper wejdzie w posiadanie tych środków tylko pod warunkiem, że wywiąże się z warunków umowy deweloperskiej nad czym czuwać będzie Bank. Zawarta jest tutaj także wzmianka o zwrocie środków w przypadku odstąpienia od umowy dowolnej ze stron.

c/ informacje o kosztach prowadzenia tego rachunku:

  1. za czynności związane z otwarciem i prowadzeniem Rachunku Bank będzie pobierał opłaty i

prowizje zgodnie z obowiązującą w Banku tabelą opłat i prowizji za czynności i usługi bankowe. W dniu podpisania Umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powiernicznego Bank pobierze opłatę w wysokości 10.800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) - tytułem otwarcie i prowadzenie rachunku powierniczego,

   2. z tytułu kosztów kontroli zakończenia realizacji poszczególnych etapów zadania,

dokonywanych przez podmiot zewnętrzny, Bank pobierze każdorazowo opłatę po dokonaniu kontroli - wg rzeczywistych kosztów,

   3. należne opłaty i prowizje z tytułów określonych w pkt c/ 1 i 2 powyżej oraz rozliczenie

kosztów kontroli etapów realizacji zadania następować będzie w drodze obciążenia rachunku bankowego Dewelopera w tym Banku numer: 00 0000 0000 0000 0000 0000 0000.

Podpunkt "c" informuje o kosztach związanych z prowadzeniem indywidualnego rachunku powierniczego klienta, które w całości pokrywa deweloper. 

art. 22 ust. 1 pkt 10 Ustawy

§ 8.

Deweloper oświadcza, że:

a/ budowa na Nieruchomości Budynku K realizowana jest na podstawie decyzji - pozwolenia na budowę wydanego przez Starostę Wrzesińskiego dnia 14 stycznia 2020 roku Nr 25/2020,

b/ wyżej opisana decyzja - pozwolenie na budowę jest ostateczna i nie została zaskarżona.

art. 22 ust. 1 pkt 11 Ustawy

§ 9.

  1. Termin rozpoczęcia prac budowlanych Budynku K został ustalony na dzień 20

stycznia 2020 roku. 

   2. Termin zakończenia prac budowlanych Budynku K został ustalony na dzień 30

lipca 2021 roku.

Punkty 10 i 11 Ustawy odnoszą się do wydanych pozwoleń na budowę (do pobrania TUTAJ), a także określają istotne terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy Budynku K.

art. 22 ust. 1 pkt 12 Ustawy

§ 10.

  1. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w niniejszym akcie notarialnym, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że

niespełnienie przez Nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.            2.  Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku

niestawienia się Nabywcy do odbioru Lokalu Mieszkalnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na Nabywcę prawo własności Lokalu Mieszkalnego, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się Nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

    3. W przypadku odstąpienia przez Dewelopera od umowy deweloperskiej Nabywca

z o b o w i ą z u j e s i ę w y r a z i ć z g o d ę w formie prawem przewidzianej na wykreślenie z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, zwanego dalej Roszczeniem wpisanego na jego rzecz na podstawie zawartej umowy deweloperskiej.          4.  Nabywca oświadcza, że w przypadku odstąpienia przez Dewelopera od

przedmiotowej umowy deweloperskiej wyraża zgodę na wykreślenie Roszczenia wpisanego na jego rzecz w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Podstawą wykreślenia Roszczenia przez Dewelopera jest oświadczenie Dewelopera złożone przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, potwierdzające, iż Deweloper odstąpił od umowy deweloperskiej oraz zawierające, jako integralną część, wezwanie skierowane przez Dewelopera do Nabywcy do wykonania zobowiązania, bądź zobowiązań powstałych na podstawie niniejszej umowy.

   5. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 Ustawy,

- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi

w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 Ustawy,

-  jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 Ustawy prospektu informacyjnego

wraz z Załącznikami;

- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu

podpisania umowy deweloperskiej;

- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie

zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy, w

terminie określonym w umowie deweloperskiej,

-  W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 1 - 5 Nabywca ma prawo

odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia jej zawarcia.

-  W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do

odstąpienia od umowy deweloperskiej Nabywca wyznacza Deweloperowi 120 (stu dwudziesto) dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

    6. W przypadku odstąpienia przez Nabywcę od umowy deweloperskiej Nabywca

wyraża zgodę na wykreślenie Roszczenia. Oświadczenie woli Nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej będzie skuteczne, jeżeli będzie zawierać zgodę na wykreślenie Roszczenia (złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi).

    7. W przypadku skutecznego odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a

Nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

    8. W przypadku skorzystania z prawa odstąpienia przez którąkolwiek ze stron niniejszej umowy, Deweloper zwróci Nabywcy wpłaconą w wykonaniu niniejszej umowy kwotę w jej nominalnej wysokości. Zwrot nastąpi w terminie 3 (trzech) miesięcy, albo od daty złożenia przez Dewelopera oświadczenia o odstąpieniu od niniejszej umowy, albo od daty doręczenia Deweloperowi oświadczenia Nabywcy o odstąpieniu od niniejszej umowy; oświadczeń złożonych w formie prawem przewidzianej.

Powyższy fragment określa warunki odstąpienia od umowy zarówno przez dewelopera, jak i przez nabywcę oraz informuje o terminach zwrotów środków przez Bank. 

art. 22 ust. 1 pkt 13 Ustawy

§ 11.

  1. Strony zgodnie oświadczają, że:

a/ w przypadku opóźnienia Dewelopera w zawarciu z Nabywcą umowy sprzedaży Lokalu

Mieszkalnego - Nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,01% ( jedna setna procenta) ceny sprzedaży Przedmiotu Umowy brutto - za każdy dzień,

b/ w przypadku opóźnienia Nabywcy w zapłacie Deweloperowi którejkolwiek z rat ceny sprzedaży wynikającej z Harmonogramu Płatności - bliżej opisanego w § 6 tego aktu Deweloper może żądać od Nabywcy odsetek umownych za opóźnienie w wysokości 0,01% (jedna setna procenta) ceny sprzedaży Przedmiotu Umowy brutto - za każdy dzień.

Art. 22 ust. 1 pkt 13 Ustawy mówi o odsetkach, jakie obowiązują dewelopera oraz nabywcę w przypadku niespełnienia terminów zawartych w umowie. 

art. 22 ust. 1 pkt 14 Ustawy

§ 12.

Ostateczna wielkość powierzchni użytkowej Lokalu określona zostanie w drodze pomiaru powykonawczego wykonanego zgodnie z normą PN - ISO 9836:1997.

art. 22 ust. 1 pkt 15 Ustawy

§ 13.

  1. Nabywca oświadcza, że odebrał od Dewelopera Prospekt Informacyjny

zawierający następujące załączniki:

  • rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego,

  • rzut kondygnacji z zaznaczeniem pomieszczenia przynależnego,

  • wzór umowy deweloperskiej,

  • standard wykończenia Budynku K i Lokalu,

zapoznał się z jego treścią, akceptuje go w całości i nie zgłasza zastrzeżeń w tym przedmiocie. Strony postanawiają, że Prospekt Informacyjny, jako Załącznik Nr 1 z wyłączeniem załącznika do Prospektu Informacyjnego w postaci wzoru umowy deweloperskiej, którego treść jest tożsama z przedmiotowym aktem notarialnym stanowi integralną część niniejszego aktu notarialnego.

   2. Nabywca oświadcza, że Deweloper zapewnił jemu możliwość zapoznania się w

siedzibie Dewelopera we Wrześni przy ulicy Stanisława Staszica 14 od poniedziałku do piątku w godzinach od 10.00 do 14.00 z niżej wymienionymi dokumentami, a mianowicie:

  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości,

  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego,

  • kopią pozwolenia na budowę,

  • projektem architektoniczno - budowlanym.

Punkt 14. Ustawy odnosi się do powykonawczego pomiaru powierzchni mieszkaniowej, o którym wzmianka w punkcie 2.

Punkt 15. Ustawy to oświadczenie nabywcy, że odebrał i zapoznał się z dokumentami przedstawionymi przez dewelopera, będącymi załącznikami do powyższej umowy deweloperskiej, a także oświadczenie, że deweloper zapewnił nabywcy możliwość zapoznania się z wymienionymi dokumentami w siedzibie firmy.

art. 22 ust. 1 pkt 16 Ustawy

§ 14.

Przeniesienie na Nabywcę Lokalu Mieszkalnego poprzedzone jest Odbiorem Lokalu.

Odbiór Lokalu nastąpi zgodnie z procedurą określoną w art. 27 ust. 2 - 6 Ustawy, po uzyskaniu przez Dewelopera ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku K, lecz nie później niż do dnia 30 października 2021 roku. O terminie Odbioru Lokalu Nabywca zostanie powiadomiony przez Dewelopera z 14 (czternasto) dniowym wyprzedzeniem listem poleconym.

W punkcie 16. Ustawy określone są warunki Odbioru Lokalu.

art. 22 ust. 1 pkt 17 Ustawy

§ 15.

Deweloper oświadcza, że gdyby przy umowie sprzedaży Lokalu Mieszkalnego Nieruchomość była obciążona hipoteką na rzecz wierzyciela hipotecznego - do umowy sprzedaży zobowiązuje się przedłożyć zgodę tego wierzyciela na bezciężarowe wyodrębnienie z Nieruchomości Lokalu Mieszkalnego i przeniesienie jego własności na rzecz Nabywcy.

art. 22 ust. 1 pkt 18 Ustawy

§ 16.

  1. Deweloper o ś w i a d c z a, że zobowiązuje się do wybudowania na

Nieruchomości Budynku K, wyodrębnienia w tym budynku Lokalu Mieszkalnego oznaczonego numerem budowlanym (...) oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu i

przeniesienia prawa własności przedmiotowego Lokalu Mieszkalnego na rzecz Nabywcy, w standardzie wykonania Budynku K i Lokalu określonym w Załączniku Nr 1 do niniejszej Umowy, a Nabywca o ś w i a d c z a, że zobowiązuje się do nabycia Lokalu Mieszkalnego, będącego przedmiotem niniejszej umowy podając, że jest stanu cywilnego (...)

   2. Nabywca ponadto oświadcza, że znany jest jemu stan prawny i faktyczny, a także

położenie, przeznaczenie, granice i sąsiedztwo Nieruchomości, a ponadto znane są jemu wynikające z Prospektu Informacyjnego dane dotyczące przeznaczenia nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością.

   3. Deweloper ponadto oświadcza, że Budynek, w którym znajdować się będzie Lokal Mieszkalny wybudowany zostanie zgodnie z zatwierdzonym w decyzji o pozwoleniu na

budowę projektem budowlanym. Nabywca oświadcza, że wyraża zgodę na wprowadzanie przez Dewelopera w czasie realizacji wyłącznie nieistotnych - w rozumieniu art. 36 a ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2019 roku, poz. 1186 ze zm.) - zmian od projektu budowlanego, z tym zastrzeżeniem, że zmiany te nie mogą obniżać standardu wykonania Budynku K i Lokalu.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Punkt 17. to oświadczenie o braku hipoteki ciążącej na nieruchomości i zapewnienie, że w przypadku takowej do umowy deweloperskiej dołączone byłyby właściwe dokumenty dotyczące bezciężarowego wyodrębnienia lokalu z nieruchomości.

Punkt 18. to deklaracje związane z wybudowaniem przez dewelopera Budynku K zgodnie z przedłożoną dokumentacją oraz oświadczenie nabywcy, że zapoznał się ze stanem prawnym nieruchomości.

pozostałe postanowienia umowy deweloperskiej

§ 17.

Nabywca oświadcza, że został poinformowany przez Dewelopera i wyraża zgodę na ustanowienie przez Dewelopera na Nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych w postaci służebności gruntowych przejazdu, przechodu i przesyłu, które to prawa umożliwią dostęp do nieruchomości oraz położenie niezbędnych sieci doprowadzających media, a także wstęp przedstawicieli dostawców mediów na Nieruchomość w celu dokonania stosownych prac w tym zakresie.

§ 18.

Koszty związane z eksploatacją Lokalu Mieszkalnego, części wspólnych budynku i infrastruktury, koszty związane z administracją i utrzymaniem urządzeń dla budynku ponosi Nabywca od dnia Odbioru Lokalu.

§ 19.

  1. Określenie podmiotu sprawującego zarząd Nieruchomością Wspólną nastąpi w

akcie notarialnym - umowie sprzedaży pierwszego lokalu wydzielonego z Nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa w każdym czasie może podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu Nieruchomością Wspólną. Zarząd Wspólnoty poprzez swoich członków może sprawować zarząd Nieruchomością Wspólną, albo zlecić zarządzanie budynkiem zewnętrznemu podmiotowi zarządzającemu.

   2. Nabywca oświadcza, że został poinformowany przez Dewelopera o

szacunkowych kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, które przypadać będą na niego, jako członka wspólnoty mieszkaniowej.

§ 20.

Wszelkie zmiany dotyczące układu wnętrz w Lokalu wymagają pisemnej zgody Dewelopera z wyszczególnieniem zakresu robót dodatkowych lub zaniechań określonych prac,

kosztów i terminów ich wykonania.

§ 21.

  1. Deweloper oświadcza, że zobowiązuje się, iż w razie otrzymania stosownego

wniosku Nabywcy przygotuje niezwłocznie wszystkie dokumenty niezbędne do uzyskania przez Nabywcę kredytu bankowego na zakup Lokalu Mieszkalnego, których to dokumentów Nabywca nie jest w stanie uzyskać bez pomocy Dewelopera.

   2. Deweloper oświadcza, że zobowiązuje się udzielić zgody na cesję przez Nabywcę

wierzytelności wynikających z niniejszej umowy pod warunkiem, że cesjonariusz przejmie wszystkie zobowiązania Nabywcy wynikające z niniejszej umowy. Powyższe postanowienie nie dotyczy banku finansującego nabycie Lokalu Mieszkalnego stanowiącego przedmiot niniejszej umowy.

§ 22.

Nabywca oświadcza ponadto, że został poinformowany przez Dewelopera o tym, że Bank będzie przetwarzał jego dane osobowe w związku z otwarciem i prowadzeniem przez Bank NRB Nabywcy dla Rachunku Dewelopera.

§ 23.

Zmiana albo rozwiązanie niniejszej umowy wymaga formy aktu notarialnego, odstąpienie przez Dewelopera formy pisemnej pod rygorem nieważności, odstąpienie przez Nabywcę formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

§ 24.

  1. Strony ustalają, że zawiadomienia będą wysyłane na adresy do doręczeń niżej podane. Strony ponadto zobowiązują się do wzajemnego informowania o każdorazowej zmianie adresu do doręczeń, niezwłocznie po zaistnieniu zdarzenia powodującego zmianę. Pisma wysłane pod te adresy i zwrócone z powodu nieodebrania będą uważane za doręczone.—

  2. Adresy do doręczeń:

  • Deweloper: BSB DEWELOPER Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, 62-300 Września,

ul. Staszica 14, adres mailowy: bsb.deweloper@gmail.com,

  • Nabywca: , - , ul ,

§ 25.

Wskazane w tym akcie numeryczne oznaczenia budowlane Budynku K i Lokalu

Mieszkalnego mają charakter tymczasowy i przy umowie sprzedaży mogą ulec zmianie.

§ 26.

Notariusz poinformował strony o:

  • treści przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. Dz. U. z 2019 roku, poz. 1805 ze zm.),

  • treści przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U.

z 2019 roku, poz. 2204 ze zm.) dotyczących rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz o treści art. 17 tej ustawy,

  • treści przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2019

roku, poz. 737 ze zm.), a w szczególności o współwłasności przymusowej, prawach i obowiązkach właściciela lokalu oraz zarządu nieruchomością wspólną,

  • treści przepisów Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27

kwietnia 2016 roku (Dz.U.UE.L.2016.119.1) w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych), a w szczególności o treści art. 13 tego rozporządzenia.

Strony zgodnie oświadczają, że w związku z zawartą przez nich umową wyrażają zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych.

§ 27.

Stawający oświadczają, że zgodnie z art. 26 ust. 2 Ustawy koszty niniejszego aktu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w częściach równych Dewelopera i Nabywcę z tym, że koszty ciążące na Deweloperze uiści on przelewem w terminie i na rachunek bankowy Kancelarii określonych na fakturze VAT, natomiast koszty ciążące na Nabywcy uiści on w całości gotówką.

Wypisy tego aktu mogą być wydawane stronom w dowolnej ilości .

§ 28.

Notariusz poinformował strony o treści art. 79 pkt 8a oraz art. 92 § 3, § 4 i §4.1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie (tj. Dz. U. z 2019 roku, poz. 540 ze zm.), a s t r o n y oświadczają, że   w o l ą i c h j e s t, aby notariusz dokonał czynności polegającej na złożeniu, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego

postępowanie sądowe, n a s t ę p u j ą c e g o wniosku wieczystoksięgowego:

1) o wpis w dziale III księgi wieczystej PO1F/00051831/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy we Wrześni IV Wydział Ksiąg Wieczystych roszczenia o wybudowanie Budynku K, wyodrębnienia w Budynku K Lokalu Mieszkalnego oznaczonego numerem budowlanym , przeniesienia prawa własności tego Lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z przedmiotowego Lokalu na rzecz , syna/córki

Wnioskodawców oraz uczestników postępowania wraz z adresami dla doręczeń określono w komparycji tego aktu. Innych uczestników postępowania nie wskazano.

Wnioskodawcy oświadczają, że nie zrzekają się uprawnienia do doręczenia zawiadomienia o wpisach, których dotyczą żądania wniosku, ani nie wskazują konta w ramach platformy ePUAP, na które drogą elektroniczną ma im zostać doręczone zawiadomienie o tych wpisach.

Notariusz poinformował stawających o treści art. 626(4) Kodeksu postępowania cywilnego, a w szczególności o tym, że w przypadku wniosków składanych przez notariusza obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na stronie czynności notarialnej.—

§ 29.

W sprawach nie uregulowanych niniejszą Umową stosuje się odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego, ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

§ 30.

  1. Strony potwierdzają, że umowa niniejsza jest kompletna, a strony nie dokonywały

żadnych ustaleń, które nie byłyby zawarte w niniejszej umowie. 

   2. Nabywca oświadcza, że treść umowy została z nim indywidualnie uzgodniona to

jest została przez niego przyjęta bez uwag lub zmieniona w trybie negocjacji stron, a jej postanowienia są dla Nabywcy w całości zrozumiałe i jednoznaczne.

§ 31.

Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy deweloperskiej nie pobrano, jako nie przewidzianego w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz. U. z 2019 roku, poz. 1519 ze zm.).

Pozostałe postanowienia umowy deweloperskiej określają m.in. zgody nabywcy na udostępnienie terenu nieruchomości, w której ma udział, firmom i wykonawcom, których zadaniem jest doprowadzenie mediów do Budynku K; informacje o kwestiach administracyjnych przyszłej Wspólnoty Mieszkaniowej; zobowiązanie dewelopera do informowaniu o wszelkich zmianach związanych z dodatkowymi pracami przewidzianymi w obrębie Budynku K oraz nieruchomości; informacje o możliwości późniejszej zmiany oznaczeń budowlanych, które w trakcie budowy są oznaczeniami tymczasowymi; oświadczenie nabywcy, że został poinformowany o przetworzeniu jego danych osobowych przez Bank; określa adresy korespondencyjne obydwu stron umowy. W powyższych postanowieniach obydwie strony oświadczają również, ze zostały poinformowane przez notariusza o istotnych dla umowy kwestiach. 

 

+48 783 050 237

©2020 by BSB Budownictwo Mieszkaniowe